7. mája 2021 • Správa z trhu

Ceny nehnuteľností na bývanie pokračujú v rýchlom raste

Priemerná cena za meter štvorcový vzrástla podľa údajov NBS v prvom štvrťroku medziročne až o 15,5%. Takýto prudký rast cien sa na prvý pohľad môže zdať neudržateľný. Zvlášť, keď k nemu došlo uprostred pandémie. Bližší pohľad na jeho príčiny však naznačuje, že bude s vysokou pravdepodobnosťou pokračovať aj v ďalších rokoch.

Dáta NBS za prvý kvartál ukázali, že ceny nehnuteľností na bývanie pokračujú na Slovensku v rýchlom raste. Za prvé tri mesiace roka vrástli v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o 4,2%. Medziročne ide až o 15,5% rast. Priemerná ponuková cena za meter štvorcový tak dosiahla nový rekord na úrovni 1930 EUR/m2.

Jednotlivé typy nehnuteľností v rôznych krajoch však pritom, samozrejme, nerástli rovnakým 15,5% tempom. Medzi rastom cien bytov a domov ako aj medzi cenovým vývojom tých istých typov nehnuteľností v rôznych krajoch boli výrazné rozdiely.

Najpomalšie rástli ceny v Banskobystrickom kraji

Z hľadiska jednotlivých krajov sme videli v prvom kvartáli najsilnejšie tempo rastu v Trenčianskom kraji, kde ceny za prvý štvrťrok narástli takmer o 6%. Výrazný, viac ako 4% nárast, však zaznamenali aj ceny nehnuteľností v Nitrianskom, Žilinskom, Bratislavskom a Košickom kraji. K najslabšiemu, iba 0,4% rastu cien, došlo naopak v Banskobystrickom kraji.

V absolútnych cenách za meter štvorcový však samozrejme naďalej s prehľadom vedie Bratislavský kraj, kde dnes priemerná cena za meter štvorcový dosahuje až 2 579 EUR. Na druhom mieste je v posledných mesiacoch rýchlo rastúci Košický kraj s priemernou cenou takmer 1 500 EUR/m2. Najnižšia priemerná cena, iba tesne nad 1 000 EUR/m2, bola v prvom kvartáli v Nitrianskom kraji.

Ceny rodinných domov a víl rástli výraznejšie ako ceny bytov

Výrazné rozdiely v raste cien neboli len medzi jednotlivými krajmi ale aj medzi jednotlivými typmi nehnuteľností. Ceny domov a víl rástli v uplynulých mesiacoch výrazne rýchlejším tempom ako ceny bytov. Ponuková cena za m2 vo vilách narástla štvrťročne až o 14,7% a v domoch o 6,7%, kým v bytoch iba o 2,5%. V absolútnych hodnotách sa však ceny za m2 v bytoch držia stále výrazne nad cenou v domoch. Vily si držia prvenstvo.

Ceny všetkých bytov však takisto nerástli rovnako. Najrýchlejším, až 4% tempom, rástli v prvom štvrťroku ceny jednoizbových bytov, ktoré zaznamenali najväčší nárast ceny aj na medziročnej báze. Veľkometrážne, 5 a viac izbové byty. zaznamenali, naopak, ako jediné pokles ceny. V porovnaní s predchádzajúcim kvartálom klesla ich cena až o 4,8%. Na medziročnej báze však zatiaľ ide iba o 1,5% pokles.

Cena za m2 v 5 a viac izbových bytoch tak postupne klesá na úroveň 3-a 4-izbových, kým v najmenších 1- a 2-izbových bytoch naďalej rýchlo rastie.

Budú ceny ďalej rásť?

15,5% medziročný nárast cien bývania sa na prvý pohľad zdá neudržateľne vysoký a to zvlášť, keď zoberieme do úvahy, že k nemu došlo uprostred pandémie, ktorá výrazne ochromila ekonomiku a mnohých ľudí tvrdo zasiahla. Ide teda o bublinu a čaká nás pokles cien nehnuteľností ako po veľkej finančnej kríze v roku 2009?

Bližší pohľad na faktory, ktoré sa pod tento rast cien podpísali, napovedá, že to tak nebude. Práve naopak, zdá sa vysoko pravdepodobné, že ceny bývania budú na Slovensku minimálne v najbližších rokoch naďalej výrazne rásť.

Ceny rezidenčných nehnuteľností na Slovensku totiž poháňa už niekoľko rokov nahor súhra niekoľkých faktorov na strane ponuky aj dopytu a zatiaľ sa zdá, že ani pandémia na tejto dynamike nič nezmenila. Dokonca ju môže ešte posilniť a zosilniť tlak na rast cien.

Nedostatočná ponuka bytov

Jedným z najdôležitejších dlhodobých faktorov ženúcich ceny nahor je nedostatočná ponuka bývania. Ak bývate v niektorej z husto zastavených mestských častí, tak ľahko nadobudnete dojem, že bytov a domov je na Slovensku dostatok či až prebytok, ale opak je pravdou. Na Slovensku je vzhľadom na počet obyvateľov a existujúci  dopyt dlhodobý nedostatok rezidenčných nehnuteľností. Slovensko patrí v počte obydlí na 1000 obyvateľov na chvost Európy.

Situácia je v tomto ohľade zvlášť kritická vo veľkých mestách, najmä v Bratislave, kde tempo výstavby nových bytov vysoko zaostáva za prírastkom obyvateľov. V Bratislave pripadá na 1000 obyvateľov (s obvyklým pobytom) 385 bytov. To je mierne nad celoslovenským priemerom, avšak hlboko pod celoeurópskym priemerom a dokonca aj hlboko pod úrovňou okolitých metropol, ktoré sú samé pod európskym  priemerom.  Praha a Varšava evidujú 463 a 478 bytových jednotiek na tisíc obyvateľov, Budapešť a Viedeň dokonca až 524 a 574.

Tento dlhodobý nedostatok ponuky bytov má viacero príčin, ktoré nie sú ľahko odstrániteľné a v najbližších rokoch sa v tomto ohľade nedá očakávať nijaké výrazné zlepšenie. Jedným z najvýznamnejších faktorov brzdiacich prírastok nových bytov sú zdĺhavé a časovo nepredvídateľné povoľovacie procesy. Vydanie stavebného povolenia na Slovensku trvá v priemere až 300 dní. To je druhý najhorší čas v celej EÚ.

Zdá sa, že pandémia dlhodobý nedostatok ponuky bytových jednotiek iba prehĺbila. Počet dokončených bytov sa síce v minulom roku mierne zvýšil v porovnaní s predchádzajúcim rokom, avšak počet začatých bytov zaznamenal prepad a poklesol aj počet vydaných stavebných povolení. Výstavba bytových budov bola podľa údajov NBS v prvých dvoch mesiacoch tohto roka až o 10% nižšia ako v minulom roku. Nedostatočná ponuka bytov tak bude zrejme aj v nasledujúcich rokoch ďalej tlačiť na rast ich cien.

Pandémia nemusí výrazne oslabiť dopyt

Popri nedostatočnej ponuke podporuje rast cien nehnuteľností na Slovensku aj dlhodobo silný dopyt. Ten je výsledkom viacerých faktorov, pričom pandémie mala potenciálne negatívny efekt iba na niektoré z nich.

Z dlhodobého hľadiska podporujú dopyt po nehnuteľnostiach na Slovensku na jednej strane demografické trendy, najmä zmenšovanie veľkosti domácností, ktoré je celoeurópskym trendom a začína sa postupne prejavovať aj na Slovensku, a na druhej strane ekonomické faktory ako nízke úrokové sadzby na hypotéky a rastúca životná úroveň.

Sú dobré dôvody predpokladať, že pandémia nijako nezmení dlhodobé demografické faktory podporujúce dopyt. Skôr naopak. Je pravdepodobné, že nárast práce z domu a celkový nárast času stráveného doma vedie mnoho ľudí k potrebe osamostatniť sa z hľadiska bývania či si obstarať väčší, pohodlnejší alebo inak vyhovujúcejší bytový priestor.

k najdôležitejším ekonomickým faktorom posilňujúcim dopyt po nehnuteľnostiach patrili v posledných rokoch klesajúce úrokové sadzby na hypotéky a rastúca životná úroveň. Ako vidieť aj na nasledujúcom grafe, úrokové sadzby na hypotekárne úvery na Slovensku dlhodobo klesajú a v súčasnosti sú na rekordných minimách. Ich výška sa primárne odvíja od hlavnej úrokovej sadzby ECB, ktorá sa aj kvôli dopadom pandémie na ekonomiku zrejme nebude zvyšovať niekoľko najbližších rokov. Ku zvýšeniu by ECB prikročila iba, ak by bolo zotavenie ekonomiky po pandémii nečakane rýchle a silné, a zatlačilo na rast inflácie. Takýto scenár však nepatrí k najpravdepodobnejším a aj ak by k nemu došlo, tak z pohľadu dopytu po nehnuteľnostiach by benefity rýchlo rastúcej ekonomiky zrejme ľahko prevážili negatívny vplyv zvýšených úrokových sadzieb.

Dá sa tak očakávať, že „lacné“ hypotéky budú aj naďalej podporovať dopyt po nehnuteľnostiach. Čo sa týka zlepšujúcej sa životnej úrovne, ktorá v posledných rokoch takisto stimulovala dopyt, situácia je komplikovanejšia.

Pandémia, žiaľ, výrazne zhoršila finančnú situáciu mnohých domácnosti, viedla k vyššej nezamestnanosti a podpísala sa aj pod pomalšie tempo očakávaného rastu miezd. Tieto skutočnosti vedú minimálne v krátkodobom horizonte ku zhoršovaniu dostupnosti bývania. Či budú mať dlhodobý negatívny dopad na dopyt však bude záležať od ďalšieho vývoja pandémie a rýchlosti ekonomického oživenia.

Pandémia však na druhej strane viedla aj ku výraznému nárastu tvorby úspor u veľkej časti populácie. Je pritom pravdepodobné, že hneď ako pominie zvýšená ekonomická neistota spojená so súčasnou situáciou, tieto nahromadené úspory sa stanú základom pre investície, ktoré budú vo výraznej miere smerovať aj do nehnuteľností.

Dá sa tak očakávať, že vplyvom nedostatočnej ponuky a pokračujúceho dopytu podporeného demografickými trendmi a minimálne z časti aj ekonomickými faktormi budú ceny rezidenčných nehnuteľností na Slovensku v najbližších rokoch s vysokou pravdepodobnosťou ďalej pokračovať v raste.

Ako profitovať z rastúcich cien nehnuteľností?

Vytrvalý rast cien nehnuteľností a dlhodobo priaznivé vyhliadky realitného sektora prirodzene poskytujú aj veľmi zaujímavé investičné príležitosti vyznačujúce sa stabilným a atraktívnym výnosom pri relatívne nízkom riziku.

Najtradičnejšou formou investície do realít je, samozrejme, priama kúpa bytu, napríklad aj v niektorom z našich projektov. Ak Vám však nejde primárne o zabezpečenie vlastného bývanie, ale skôr o investíciu, priama kúpa bytu či domu nemusí byť vždy najvhodnejším riešením, keďže následná starostlivosťou o nehnuteľnosť, prípadne jej prenájom, vyžaduje čas a dodatočné náklady. Takáto investícia je navyše spojená s nižšou likviditou, pretože nehnuteľnosť nie je v prípade potreby vždy možné rýchlo predať za trhovú cenu.

Efektívnejší a často aj výnosnejší spôsob ako profitovať z rastu cien nehnuteľností je tak investícia do kvalitného realitného fondu, projektových dlhopisov či iných finančných nástrojov priamo naviazaných na výkon realitného trhu. Výhodou takýchto investícií je nižšia časová náročnosť, profesionálny manažment, vyššia likvidita, flexibilita ohľadom investovanej sumy a zväčša aj diverzifikácia investície do viacerých nehnuteľností či projektov. Je však vždy potrebné overiť si, aká spoločnosť ponúka konkrétnu investíciu a realizuje súvisiace projekty, ako je investícia zabezpečená a či má investor dostatok informácii o plánovanom aj reálnom vývoji financovaných projektov.

V Sympatii ponúkame klientom možnosť investície do fondov kvalifikovaných investorov Polaris, ktoré investujú do dobre diverzifikovaného portfólia atraktívnych realitných projektov v oblasti rezidenčných nehnuteľností, logistiky a priemyslu ako na Slovensku tak aj v krajinách strednej a východnej Európy. Od svojho založenia v roku 2011 dosahujú všetky fondy Polaris každoročne kladné absolútne výnosy, pričom čistá priemerná ročná výkonnosť dosahuje 6%. Fondy Polaris sú tak ideálnym riešením pre klientov, ktorí majú záujem investovať do sféry nehnuteľností s cieľom dosahovať stabilný a predvídateľný, ale pritom nadštandardný výnos.

Pre investorov, ktorí chcú svoje portfólio diverzifikovať do realitného trhu, ale nespĺňajú minimálny objem investície do fondov pre kvalifikovaných investorov, je tu investičný certifikát Sympatia Real Estate. Napokon, investorom, ktorí preferujú investície prostredníctvom dlhopisov, ponúkame dlhopisy naviazané na konkrétne realitné projekty.

Majte prehľad o stave svojich investícií

Prihláste sa do klientskej zóny, kde nájdete komplexný prehľad svojich investícií.

Prejsť do klientskej zóny