24. januára 2022 • Správa z trhu

Ceny nehnuteľností pokračujú v raste

Nehnuteľnosti sa ukázali ako veľmi stabilná investícia, ktorá dokázala pokračovať v raste aj napriek zložitej situácii vo svetovej ekonomike. Mnoho analytikov sa s príchodom pandémie obávalo poklesu cien nehnuteľností. Opak bol pravdou a ceny nehnuteľností ešte výraznejšie akcelerovali. Aktuálne to vyzerá, že ani v tomto roku tomu nebude inak. Posledné dostupné údaje za tretí kvartál 2021 hovoria o 9,2 % raste cien nehnuteľností na bývanie v EÚ.

Medziročný rast cien nehnuteľností v treťom kvartáli 2021 pokračuje naprieč všetkými štátmi EÚ a pri viac ako polovici je tento rast dvojciferný. Najvýraznejší rast zaznamenali naši susedia v Česku, kde toto tempo rastu dosiahlo až 22 %. To bude pravdepodobne silný signál pre ČNB, ktorá bude chcieť tento silný rast nehnuteľností na bývanie skrotiť ďalším navýšením hlavnej úrokovej sadzby. Pravdepodobne by bolo lepšie navýšiť základnú čiastku, ktorú je potrebné mať k dispozícii ako vlastný kapitál pri financovaní kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru. Plošný zásah skomplikuje život mnohým podnikateľom, ktorým sa zbytočne predraží financovanie ich podnikania. To bude mať pravdepodobne dopad na spomalenie českej ekonomiky, keďže drahšie peniaze spomalia expanziu hospodárstva.

Takémuto kroku sa chce pravdepodobne ECB vyhnúť, aby nespomalila expanziu ekonomiky, a preto stále vyčkáva s navyšovaním úrokovej sadzby. Nehovoriac o tom, že za aktuálnu infláciu nemôžu iba lacné peniaze, ale aj samotná pandémia, ktorá neustále komplikuje situáciu v dodávateľských reťazcoch a vysoké ceny energií, ktoré sa pretavujú do celej ekonomiky. Preto sa ECB zatiaľ neprikláňa k navyšovaniu hlavnej úrokovej sadzby, a tým pádom by tento faktor nemal komplikovať rast cien nehnuteľností v eurozóne v tomto roku. Najslabší medziročný rast cien nehnuteľností na bývanie v treťom kvartáli 2021 bol zaznamenaný na Cypre, a to 2,2 %.

Vývoj cien nehnuteľností na bývanie a ich nájomného v EÚ

Príjem z nehnuteľností netvorí iba zisk z rastu jej hodnoty pri predaji. Príjmom môže byť aj odplata za prenájom nehnuteľnosti  tvoriaca menšiu časť výnosu z tohto aktíva. Ten sa ukázal ako veľmi stabilný a dokázal rásť, aj keď ceny nehnuteľností v EÚ klesali v dôsledku finančnej krízy z roku 2007. Nakoniec sa v priemere samotná hodnota nehnuteľností vrátila na svoje maximum a následne pokračovala v rastovom trende. Pokiaľ má nehnuteľnosť slúžiť ako investícia, ktorá prinesie zisk, nemôže byť slepá. Pre väčšinu investorov je vhodné využiť transparentné a úspešné fondy, ktoré dlhodobo investujú do nehnuteľností.

Takýto investor nemá žiadne nepríjemné starosti so samotnou nehnuteľnosťou a môže sa pokojne venovať svojej práci alebo podnikaniu. Príkladom, prečo je vhodné zveriť takúto investíciu odborníkom, je nepriaznivý vývoj cien rezidenčných nehnuteľností v Grécku. Tie si pri sledovanom období od roku 2010 do tretieho kvartálu 2021 nepripísali žiaden nárast svojej hodnoty. Naopak, hodnota nehnuteľností v tejto krajine sa zmenšila o – 27,9 %, rovnako na tom je aj Taliansko – 11,9 %, Cyprus – 5,6 % alebo Španielsko – 0,5 %. Takémuto nepriaznivému scenáru sa dobre riadený a diverzifikovaný realitný fond vyhne. Naopak individuálna investícia do jednej konkrétnej nehnuteľnosti je vystavená vyššiemu riziku.

Najvýraznejší priemerný nárast cien nehnuteľností na bývanie a nájomného zaznamenalo Estónsko, ktoré si priemerne od roku 2010 pripísalo nárast cien nehnuteľností o viac ako 140,5 % a nárast nájomného o 162,1 %. Najhoršie obstálo Grécko, ktorého ceny nehnuteľností na bývanie stratili od roku 2010 v priemere  27,9 % a nájomné kleslo o 25,1 %.

Aký vývoj môžeme očakávať

Rast cien nehnuteľností bol v minulom roku na Slovensku robustný. V niektorých oblastiach Slovenska vzrástli ceny nehnuteľností až o jednu tretinu. Hlavné faktory poháňajúce rast cien nehnuteľností sú zvyšujúce sa ceny pozemkov, stále lacné a dostupne úvery, zvýšený dopyt po bývaní a rastúca cena stavebných materiálov. Tieto faktory poháňajú chuť stavebného sektora realizovať nové projekty, ktorých je naďalej nedostatok s porovnaním so západnými krajinami.

Podľa Cushman & Wakefield investície do komerčných nehnuteľností v roku 2021 na Slovensku presiahli úroveň 750 miliónov EUR. Zaujímavosťou bolo, že sa výrazne darilo priemyselným stavbám, do ktorých smerovali investície v objeme 289 miliónov EUR, čo je rekordná úroveň v slovenskej histórii.

Tieto faktory len potvrdzujú vysokú atraktivitu nášho realitného trhu a potenciál na investíciu v nasledujúcom období. Z uvedených dôvodov sa mnoho analytikov zhoduje na pokračovaní rastu cien nehnuteľností aj v tomto roku. Analytici neodporúčajú čakať s kúpou nehnuteľnosti určenej na bývanie, keďže takýmto špekulantom sa v posledných rokoch nedarilo a aktuálne kupujú nehnuteľnosti výrazne drahšie.

Trpíme nedostatkom bytov?

Dôkazom toho, že veľký dopyt a slabá ponuka nie je len marketingový výmysel, je aj nedávna štúdia od spoločnosti Deloitte. Tá sa zameriava na stavebný sektor v Európe a Izraeli. Zaujímavým faktorom je počet bytov na 1000 obyvateľov v krajine. Slovensko sa umiestnilo na druhej priečke od konca. Sme štát, ktorý má na 1000 obyvateľov 381,52 bytov. Najlepšie je na tom Portugalsko, ktoré disponuje na 1000 obyvateľov až 581,91 bytmi. Toto len potvrdzuje veľký potenciál na trhu s nehnuteľnosťami v nadchádzajúcich rokoch.

Sme v realitnej bubline?

Pravdepodobne nie sme, nakoľko aktuálny rast cien spôsobuje niekoľko objektívnych faktorov, a teda nie je to iba neopodstatnené šialenstvo. Bez týchto faktorov by rástli nehnuteľnosti pozvoľnejším tempom. Predpokladá sa, že so spomaľovaním rastu inflácie spomalí aj rast cien nehnuteľností. Aktuálne práve strach zo zdraženia prispieva k vysokému dopytu po nehnuteľnostiach.

Pred finančnou krízou, kedy celosvetovo trpeli nehnuteľností, zažilo aj Slovensko veľmi silné tri roky rastu. Aktuálne sme boli svedkami prvého silného rastu po krízovom období, ktorý by samozrejme z dlhodobého hľadiska nebol zdravý ani udržateľný a znamenal by riziko nafúknutia reálnych cien. V nasledujúcich rokoch by mali nehnuteľnosti pokryť minimálne výšku inflácie a v lepších časoch priniesť investorovi aj reálny zisk. Preto je investovanie do nehnuteľností  stále vhodnou forma investície pre všetkých investorov, ktorí chcú svoje finančné prostriedky ochrániť pred infláciou a v lepších rokoch ju prekonať.

Majte prehľad o stave svojich investícií

Prihláste sa do klientskej zóny, kde nájdete komplexný prehľad svojich investícií.

Prejsť do klientskej zóny