25. augusta 2022 • Správa z trhu

Ceny nehnuteľností:
Realitná bublina alebo realita?

Túto otázku si kladie mnoho ľudí, ktorí plánujú dnes kúpiť nehnuteľnosť, či už na bývanie, alebo pre podnikanie. Problémom je, že mnohí si túto otázku kladú už dlhé roky a počas ich váhania si reality pripísali desiatky percent. Na druhú stranu tu existujú potenciálni kupujúci, ktorí prišli na trh s nehnuteľnosťami len teraz a hľadajú vhodnú nehnuteľnosť, pričom ich strašia články o realitnej bubline.

Realitná bublina?

Aktuálne môžeme vidieť mnoho článkov, ktoré s istotou tvrdia, že sa nachádzame v realitnej bubline. Samozrejme, takto jednoduché a všeobecné články hovoriace o realitnej bubline na celom Slovensku sa samé o sebe diskvalifikujú. Realitný trh je veľmi rôznorodý a rozdiely vidieť nie len na úrovni krajov, ale dokonca aj v jednotlivých častiach miest. Vo všeobecnosti začínajú „apokalyptickí prognostici“ hovoriť o bublinách, akonáhle je niečo drahšie, no takéto konštatovania by sa mali zakladať na faktoch a nie dojmoch. Vtipné je, že ak to opakujú celý život, tak raz sa trafia.

Dostupné údaje však nehovoria o veľkej cenovej bubline, akú zažilo USA počas finančnej krízy 2008. Čo teda ovplyvňuje ceny realít? Do cien nehnuteľností vstupuje mnoho premenných – úrokové sadzby na hypotékach a úveroch, náklady na pozemok a stavbu, lokalita, dopyt, ponuka, mzdy, nájomné bývanie a množstvo ďalších faktorov, ktoré treba zohľadniť pri hodnotení realitného trhu. Preto samotný fakt, že je niečo pre niekoho drahé, je viac-menej irelevantný, a treba sa pozrieť na všetky faktory tvoriace cenu.

Pre zaujímavosť: v roku 2008 postihla finančná kríza takmer celý svet a nehnuteľnosti na Slovensku neboli výnimkou. V priemere klesli o 27,5 % počas niekoľkých kvartálov. Napriek tomu, ak by niekto kúpil nehnuteľnosť na vrchole v roku 2008, dnes by mal aj po korekcii zisk 42 %, čo je zisk 2,5 % ročne, pričom 10-ročný priemerný výnos nehnuteľností  na bývanie je 3,1 % ročne. Naozaj niekto takýto výnos nazýva bublinou na realitnom trhu?

Zdroj: NBS (dáta: zaokrúhlene)

Okrem toho ani v roku 2008 nešlo o realitnú bublinu, ale o finančnú a dlhovú krízu, ktorá mala dopad aj na nehnuteľnosti. Dnes však svet nečelí silnej globálnej recesii, ale komoditnej kríze, ktorá bola prehĺbená a zhoršená vojnou na Ukrajine. V týchto typoch kríz sa veľa ľudí zameriava na konzervatívne a stabilné investície, ktoré v dlhodobom horizonte dokážu zachovávať hodnotu majetku, čo nehnuteľnosti iste dokážu.

V neposlednom rade si treba uvedomiť, že cenové bubliny sa vyznačujú nie len extrémne vysokou cenou nehnuteľností, ale aj vysokými nákladmi na bývanie k disponibilnému príjmu. Priemer v EÚ je na úrovni 18,5 % a na Slovensku je to 16 %. V prípade cenovej bubliny by sme boli aj svedkami nesplácania hypotekárnych úverov, nájmov a energií, no počet takýchto domácností dosahuje iba 6,7 %, pričom priemer v EÚ je 8,8 %.

Prečo rástli ceny nehnuteľností na Slovensku?

Slovensko patrí medzi krajný EÚ s najmenším počtom obydlí na 1000 obyvateľov. Podľa analýzy spoločnosti Deloitte má Slovensko 410,80 obydlí na 1000 obyvateľov, pričom také Česko má 479,72 a Nemecko 518,01. Chorvátsko vedie tomuto rebríčku s počtom 604,46 obydlí na 1000 obyvateľov, pravdepodobne to bude z dôvodu veľkej naviazanosti ich ekonomiky na turistický ruch.

Čo sa týka počtu rozostavaných rezidenčných realít, tak podľa spoločnosti Deloitte máme 4,39 bytu, respektíve domu na 1000 obyvateľov, pričom Rakúsko jednoznačne kraľuje tomuto rebríčku s číslom 10,56 jednotky. Najhoršie je na tom Taliansko s 1,03 rozostavaných nehnuteľností na bývanie, avšak táto krajina trpí viacerými ekonomickými problémami a prestarnutou populáciou.

Tak isto sme podľa analýzy Deloitte v šedom priemere v počte dokončených rezidenčných nehnuteľností na 1000 obyvateľov (3,79). Najhoršie je na tom Bosna a Hercegovina s 0,80 a najlepšie si viedlo Francúzsko s počtom dokončených nehnuteľností na bývanie (6,95). Slovensko má teda stále nedostatok rezidenčných nehnuteľností a málo ich je aj vo výstavbe. Takže tu funguje jednoduché ekonomické pravidlo, dopyt je vyšší ako ponuka, čo tlačí ceny smerom na hor. Preto aktuálne rátať s dlhodobým ochladením realitného trhu nedáva zmysel, ak nerátame s veľkou recesiou.

Zdroj: Eurostat

Ďalší faktor, ktorý poháňal a poháňa ceny nehnuteľností vyššie, boli a sú pomerne nízke úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch. Lacné financovanie vytvára veľký dopyt, keďže financovanie je dostupnejšie a ľudia si môžu dovoliť kupovať nehnuteľnosti za vyššie ceny. Opäť tu platí pravidlo dopytu a ponuky, keďže ľudia sú motivovaní bývať vo vlastnej nehnuteľnosti.

V posledných rokoch nám rástli reálne mzdy, aj keď tomu Slováci nechcú veriť, a teda prekonávali rast inflácie. Slováci sú teda bohatší ako v minulosti a s vyššími mzdami rastie aj chuť vlastniť nehnuteľnosť. Z toho dôvodu môžeme v posledných rokoch pozorovať rastúcu zadlženosť obyvateľstva, keďže bohatšia populácia je schopná platiť väčšie dlhy.

Okrem rastúcej životnej úrovne, nízkym nákladom na dlh, nízkej ponuky a vysokému dopytu tu máme infláciu, ktorá celkovo zdražuje všetky tovary a služby. Nehnuteľnosti nie sú výnimkou a rastúce náklady na výstavbu realít sa developeri snažia prenášať do konečných cien na kupujúcich. Nie každému sa to darí a ide hlavne o šikovnosť developera, ktorý dokáže riadiť svoje náklady a udržať si ziskovú maržu, pretože konečnú cenu neurčuje jeden zhotoviteľ, ale celý trh.

Bodku za všetkým dáva nájomné bývanie, ktoré na Slovensku zatiaľ takmer „neexistuje“ a extrémna túžba Slovákov vlastniť. Pri pohľade na podiel ľudí žijúcich vo vlastných a v prenajatých bytoch, vidíme nezdravú túžbu Slovákov „mať“. Na Slovensku žije až 92,3 % ľudí vo vlastných nehnuteľnostiach, no napríklad v Nemecku je to iba 50,5 % a vo Švajčiarsku 42,3 %. V podstate, čím chudobnejšie krajiny, tým viac obyvateľov býva vo vlastných nehnuteľnostiach a naopak.

Je realitná bublina v Bratislave?

Pravdepodobne nie. No v Bratislave máme najdrahšie nehnuteľnosti na Slovensku, a to nie len z vyššie uvedených dôvodov, ale hlavne vďaka žiadanej lokalite. Hlavné mesto Slovenskej republiky má vysoký počet pracovných ponúk, dobrú dostupnosť, vysokú kvalitu života, najvyššiu priemernú mzdu v krajine a mnoho ďalších benefitov. Preto je v Bratislave vysoký dopyt po nehnuteľnostiach, a to ich logicky neustále zdražuje. Avšak pri pohľade na štatistiku, za posledných 10 rokov vzrástli v priemere ceny rezidenčných nehnuteľností v celom bratislavskom kraji o 52 %, čo je ročný výnos na úrovni 3 %. Samozrejme nikto nehovorí, že neexistujú individuálne prípady, kedy cena v konkrétnych lokalitách vzrástla o viac ako 100 %.

Zdroj: NBS (dáta: zaokrúhlene)

Ceny nehnuteľností podľa krajov

V druhom kvartáli 2022 rástli najrýchlejšie rezidenčné reality v Žilinskom kraji, a to o 12,86 % medzi-kvartálne a najpomalšie v Košickom kraji tempom 4,63 % medzi-kvartálne. V priemere si nehnuteľnosti na bývanie udržali rast vo všetkých krajoch, aj napriek neistej situácií vo svete a na Slovensku. Celkovo je však dlhodobý výnos nehnuteľností stále primeraný a pravdepodobne trh v posledných kvartáloch dobiehal takmer 10-ročnú stagnáciu.

Nie je všetko ružové

Podľa realitného barometra, ceny nehnuteľností klesajú už v niektorých krajských mestách, kde zaznamenali medzimesačný pokles v júli. Priemerný pokles cien bytov zaznamenal realitný barometer v Bratislave a v Žiline. Pri konkrétnejšom pohľade sa jednalo v Bratislave iba o veľmi nízke poklesy a najviac si odpísali nové 4-izbové byty (-1,2 %). Pochopiteľne, realitný trh je veľmi rôznorodý a v každom krajskom meste klesali ceny určitých druhov bytov. Všetky cenové výkyvy však treba brať s rezervou a treba sledovať dlhodobý trend.

NBS to vidí ešte horšie a varuje pred cenami nehnuteľností na Slovensku. Poukazuje na znižovanie reálnych príjmov obyvateľstva a rastom úrokov na hypotékach o viac ako 100 % z 0,98 % na 2,11 % medziročne k júnu. Ich kompozitný index na hodnotenie vývoja ceny bývania začal výrazne rásť a smeruje k úrovni z roka 2008, kedy nastala korekcia na trhu s nehnuteľnosťami. Index má 5 úrovní a aktuálne sa nachádza na začiatku pásma vysokého rizika, čo je najvyšší stupeň výstrahy.

Zdroj: NBS

Nikto na 100 % netuší, kam v krátkodobom horizonte trh s realitami zamieri, ale jednoznačne to bude mať veľký súvis s ekonomickou kondíciou obyvateľstva a jeho apetítom po vlastníctve. Je veľmi pravdepodobné, že v nasledujúcom období už neuvidíme tak prudký rast ako tomu bolo po minulé kvartály. Najreálnejší scenár je stabilizácia na dnešných cenách a v najhoršom scenári mierny pokles.

Avšak z dlhodobého hľadiska nehnuteľnosti ponúkajú pomerne konzervatívnu a stabilnú investíciu. Ľudia, ktorí potrebujú nehnuteľnosť ihneď na bývanie, istotne nebudú vyčkávať na pokles cien. Naopak, ak niekto zvažuje nehnuteľnosť ako špekulatívnu investíciu z krátkodobého pohľadu, tak si ju pri dnešných cenách dobre rozmyslí. Dôležité je pripomenúť, že trh realít nie je jednoliaty a sú lokality, kde sú stále ceny nehnuteľností atraktívne a kde sú už naozaj drahé.

Majte prehľad o stave svojich investícií

Prihláste sa do klientskej zóny, kde nájdete komplexný prehľad svojich investícií.

Prejsť do klientskej zóny